ניהול נכס משותף הוא עניין מורכב שדורש סבלנות רבה, בעיקר כאשר חברי הועד הם דיירי הבניין שעושים את עבודתם בהתנדבות. הקשיים הכרוכים בניהול נכס מרובה דיירים לא נעלמו מעינו של המחוקק, אשר הבין את החשיבות שבניהול תקין של רכוש משותף.
חוק המקרקעין מציע פתרון נוח לדיירים בדמות מינוי "מתחזק" – חברת ניהול שתפקידה לטפל בכל נושאי תחזוקת הנכס, תשלום החשבונות, גביית דמי הוועד ועוד. אך מה ניתן לעשות במקרים בהם הדיירים לא מרוצים מפעילותה של חברת הניהול ורוצים להחליפה? התשובה לשאלה זו מתחלקת למספר מקרים.
במידה וחברת הניהול נבחרה באופן פרטי על ידי הדיירים
בבית משותף שאינו מנוהל בידי חברה יש צורך בהסכמתם של רוב בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כדי להעביר את ההחלטה להפקיד את ניהול הנכס בידי חברה חיצונית.
במקרה בו התקשרות עם חברת ניהול נעשתה ביוזמת הדיירים עצמם, יש לוודא כי חוזה ההתקשרות, שנחתם בין הדיירים לחברה ,מנוסח באופן שיאפשר לדיירים להיפרד משירותיה בסיום החוזה או בעת הצורך (אם אינם מרוצים מתפקודה, למשל). יש צורך בהסכמת בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם בכדי לבחור חברת ניהול או להחליף את החברה הנוכחית.
כאשר חברת הניהול נכפתה על הדיירים במעמד חוזה רכישת הדירה
ברבים מן הבניינים שנבנו בעשור האחרון, נכפית על הדיירים התקשרות עם חברת ניהול נכסים כבר במעמד חוזה רכישת הדירה. במקרים לא מעטים, חוזה ההתקשרות הכפוי בין הדיירים לחברת הניהול מנוסח באופן המקנה יתרון לחברת הניהול וקושרת אותה לניהול הנכס למשך זמן לא מוגדר, מה שהופך את האפשרות להתנתק ממנה לקשה מאוד.
באופן כללי, נקבעת חברת הניהול בהתאם לשנת רכישת הדירה – לפני שנת 2002 או לאחריה. התיקון לחוק המכר (דירות) אשר נקבע בשנת 2002, מורה שכל התניה הקיימת בחוזה, אשר מגבילה את האפשרות להחליף חברת ניהול, תהיה תקפה אך ורק לשלוש שנים מתחילת ניהול הבית. בתום שלוש השנים הללו, רשאים הדיירים להחליט אם ברצונם להמשיך לפעול עם חברת הניהול הקיימת, להחליפה בחברה אחרת או לחדול משימוש בחברת ניהול חיצונית. זאת ללא כל קשר לכתוב בחוזה המכר של הבית.
אם הדירה נרכשה לאחר שנת 2002 וחלפו שלוש שנים מתחילת ניהול הבית על ידי חברת הניהול החיצונית, ניתן להסתפק בהחלטה בדבר החלפת חברת ניהול ובחירת חברה אחרת, המתקבלת בתמיכת בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם. על ההודעה בדבר סיום ההתקשרות מול חברת הניהול להינתן במועד סביר טרם הניתוק. במידה וחברת הניהול מסרבת לסיים את החוזה ועומדת על זכותה להמשיך ולנהל את הנכס, אז על נציגות הדיירים לעתור לבית המשפט בבקשה לבחון את חוזה ההתקשרות ואת מידת סבירותו, בתקווה שיכריז על ביטולו או סיומו. טרם הגעתו להחלטה, יבחן בית המשפט אם החוזה מכיל תנאים מקפחים כלשהם, את אופן תפקודה של חברת הניהול ואת מידת שביעות רצונם של דיירי הבניין.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום.
